Огляд ринку торговельної нерухомості України за III кварталу 2011 року - Ділові новини АН BFS

Речення   В кінці вересня 2011 року загальний обсяг сучасних торговельних приміщень у Києві склав приблизно 1 001 400 кв

Речення
В кінці вересня 2011 року загальний обсяг сучасних торговельних приміщень у Києві склав приблизно 1 001 400 кв.м або 359 кв.м на 1 000 жителів (виходячи з офіційних статистичних показників чисельності населення). Цей показник включає всі об'єкти торговельної нерухомості в місті площею від 5 000 кв.м, в тому числі, торгові центри з великою кількістю орендарів, а також окремо розташовані супермаркети / гіпермаркети.

Таким чином, в столиці України зберігається дефіцит якісних торгових приміщень, особливо з огляду на дисбаланс між офіційним і фактичною кількістю населення в місті.

Протягом перших трьох кварталів 2011 року в Києві була відкрита друга черга торгово-розважального центру Dream Тown, якірним орендарем в якому є аквапарк. Також, були здані в експлуатацію продуктовий гіпермаркет Novus на Броварському проспекті і чотири невеликих торгових центру, - ТЦ inSilver на вулиці Срібнокільській, ТЦ «Квадрат» на вулиці Оноре де Бальзака, ТЦ «Лівобережний» на вулиці Марини Раскової та ТЦ Victorio на Львівській площі. Кумулятивна торгова площа цих об'єктів становить приблизно 75 080 кв.м.

У четвертому кварталі 2011 року планується відкриття першої черги торгово-розважального центру «Мега-Сіті» орендованою площею близько 25 000 кв.м. Якість цього об'єкта буде невисоким, що пов'язано зі стратегією продажу окремих торгових приміщень в ньому різним власникам.

Відкриття ТРЦ «Гулівер» (раніше також відомого як «Континенталь» і «Еспланада») в центральній частині Києва відкладається до 2012 року.

Серед найбільших об'єктів торгової нерухомості, відкритих в регіонах України в січні-вересні 2011 року, необхідно відзначити ТРЦ City Mall (черга 2) в Запоріжжі, ТРЦ «Україна» в Маріуполі і ТЦ «Галактика» в Кременчуці, а також будівельний гіпермаркет «Епіцентр» в Кіровограді, Чернігові, Мукачево (Закарпатська область) та Кам'янець-Подільському (Хмельницька область). Крім цього, мережею Metro Cash & Carry були відкриті оптові центри в форматі «МЕТРО База» в Тернополі і Луцьку.

Знаковим стало відкриття в жовтні 2011 року торгового центру «Пасаж», який розташований в самому центрі міста Дніпропетровська.

У четвертому кварталі 2011 року заплановано відкриття ТЦ Ave Plaza і ТРЦ «Магеллан» (черга 1) в Харкові, ТРЦ «Донецьк Сіті» (черга 2) в Донецьку і ТРЦ Fabrika (черга 1) в Херсоні.

У 2010 році багато українських і міжнародні девелопери провели повторний аналіз фінансової доцільності і життєздатності своїх проектів в сегменті торговельної нерухомості через що змінилися ринкових умов. Ця тенденція продовжилася протягом перших трьох кварталів 2011 року та, за оцінками компанії DTZ, свідчила про позитивні перспективи розвитку даного сегмента в Україні.

Хоча обсяг нової пропозиції в сегменті торговельної нерухомості в Києві і інших містах України істотно не зміниться до кінця 2011 року, ми очікуємо, що цей показник відчутно збільшиться в 2012-2013 роках.

У 2012 році в Києві заплановано відкриття цілого ряду об'єктів торговельної нерухомості. Серед них ТРЦ Ocean Plaza (черга 1), ТРЦ «Гулівер», ТРЦ «Домосфера» (черга 3), ТЦ «Район», ТРЦ «Мармелад», а також ТЦ Kiev E95 Outlet Centre, який є першим в Україні об'єктом формату fashion outlet .

Кумулятивне нова пропозиція в сегменті торговельної нерухомості в 2012 році в Києві може скласти близько 220 000 кв.м (GLA), що збільшить поточний обсяг ринку приблизно на 22%.

Серед найбільших об'єктів торгової нерухомості, запланованих до відкриття в 2012 році в регіонах України, необхідно відзначити ТРЦ City Centre в Одесі, а також другі черги ТРЦ «Магеллан» і «Французький Бульвар» в Харкові, ТРЦ Intermall в Сімферополі, ТРЦ «Ашан Сіті Парк »в Донецьку і ТРЦ Fabrika у Херсоні.


попит

У першій половині 2011 року загальна динаміка попиту на торговельні приміщення по всій Україні покращилася.
Протягом третього кварталу 2011 року великі торгові оператори активно розглядали можливості розширення своїх мереж в країні. Однак необхідно відзначити деяке погіршення сприйняття ритейлерами короткострокового потенціалу українського ринку роздрібної торгівлі, що пов'язано із загальною негативною динамікою світових ринків і політичною нестабільністю в Україні.

Київ залишається найбільш привабливим для всіх рітейлерів, вже представлених в Україні або які планують свій вихід на ринок країни. У зв'язку з посиленням попиту в сегменті, обсяг пропозиції якісних торгових приміщень уздовж центральних торгових вулиць і в успішних торгових центрах української столиці істотно скоротився.

Вже до кінця червня 2011 року показники заповнюваності в найбільш популярних і якісних торгових центрах в Києві та інших великих містах України повернулися на докризовий рівень і залишалися низькими протягом третього кварталу поточного року.

Протягом першого півріччя 2011 року на український ринок вийшли декількох модних брендів. Зокрема, відкрився флагманський магазин бренду GAP на Хрещатику, - центральній вулиці Києва. Також відомі бренди New Yorker і Oysho своєю присутністю урізноманітнили склад орендарів в ТРЦ Sky Mall в Києві і ТРЦ Rivera Shopping City в Одесі.

Відсутність «критичної маси» якісних об'єктів торгової нерухомості в Україні є перешкодою для виходу на український ринок низки відомих міжнародних рітейлерів. За оцінками компанії DTZ, відкриття магазинів таких брендів як H & M, C & A, Peek & Cloppenburg і ​​Debenhams малоймовірно до кінця 2012 року - початку 2013 року.

Протягом перших трьох кварталі 2011 року оператори об'єктів в форматі big box продовжували демонструвати високий рівень активності, обумовлений стратегіями розвитку їх мереж, а також високим потенціалом українського ринку в даному сегменті і наявністю привабливих земельних ділянок за доступними цінами.

Так, торгові мережі Metro Cash & Carry, «Епіцентр» і «Нова Лінія» продовжили свою експансію в країні.

Ряд операторів роздрібної торгівлі продуктами харчування також активно розглядали оренду приміщень в нових торгових центрах, в тому числі такі компанії як як Fozzy Group, Auchan, BT Invest (мережа Novus) і «Амстор», а також мережа супермаркетів побутової техніки та електроніки Comfy. Більш цього, інтереси цих торгових мереж не обмежувалися містами з населенням більше 1 мільйона жителів.

Професійні торгові оператори сьогодні дуже ретельно підходять до оцінки якості пропонованих торгових приміщень і умов оренди.


орендні ставки

Внаслідок підвищення активності торговельних мереж і поліпшення загального сприйняття потенціалу українського ринку, в першому кварталі 2010 року було зареєстровано зростання базових орендних ставок в якісних об'єктах торгової нерухомості в Києві на 10-25% в порівнянні з 2009 роком.

До кінця 2010 року орендні ставки на приміщення в найкращих торгових центрах української столиці зросли ще на 10%.

Протягом перших трьох кварталів 2011 середні орендні ставки знаходилися в діапазоні $ 70-90 за кв.м на місяць на торговельні приміщення площею 100-300 кв.м в успішних торгових центрах Києва. У той же час в найбільш популярних торгових центрах міста орендні ставки досягали рівня $ 160-200 за кв.м на місяць.

Аналогічні тенденції спостерігалися також і в тих кількох якісних торгових центрах, які розташовані в інших великих містах України і вже оперують протягом деякого часу.

Як наслідок посилення попиту на торговельні приміщення уздовж центральних торгових вулиць у Києві, починаючи з другого кварталу 2010 року, середні орендні ставки на цю категорію приміщень виросли. У першому півріччі 2011 року було зафіксовано подальше підвищення орендних ставок на торговельні приміщення уздовж центральних торгових вулиць української столиці.

Незважаючи на позитивну динаміку в сегменті торговельної нерухомості в Україні, вихід на ринок нових рітейлерів і зростання активності вже присутніх тут мереж на тлі невеликого нової пропозиції якісних приміщень, істотне зростання базових орендних ставок на торговельну нерухомість є малоймовірним в четвертому кварталі 2011 року. Це пов'язано з відносно невеликою кількістю якісних рітейлерів, представлених в країні, а також ризиками економічної нестабільності в світі і в Україні.

Проте, за оцінками компанії DTZ, в зв'язку з поступовим посиленням попиту з боку торгових операторів і загальним браком якісних торгових площ, базові орендні ставки на найбільш якісні приміщення в торгових центрах і уздовж центральних вулиць в Києві та інших великих містах України вже в короткостроковій перспективі будуть схильні до певного зростання.

У той же час довгострокова стійкість поточних орендних ставок в торговому сегменті буде залежати від реальних термінів відкриття та якості масштабних проектів, заявлених до виходу на ринок в 2012-2013 роках, зокрема, в Києві.

Якість залишається вирішальним фактором, що впливає на успішність і інвестиційну ліквідність існуючих і нових торгових центрів в Україні. Примітно, що більшість активних девелоперів в Україні вже приймають цей факт.


прогноз

Сегмент торговельної нерухомості виявився найбільш стійким до впливу економічної кризи 2008-2009 років в Україні та, як ми вважаємо, буде демонструвати подальше зростання в середньостроковому періоді після стабілізації економічної ситуації в Україні і в світі.

Компанія DTZ очікує, що протягом четвертого кварталу 2011 року загальні тенденції ринку торговельної нерухомості в Україні будуть такими ж, як і в 2010 році і протягом перших трьох кварталів 2011 року.

Незважаючи на зберігаються ознаки економічної кризи і відносно низький рівень доходів населення в країні, потенціал ринку торговельної нерухомості в Україні, безсумнівно, залишається високим. Це пов'язано, перш за все, з нерозвиненістю ринку з точки зору якості об'єктів торгової нерухомості і представлених форматів, розміром країни, високою щільністю населення, високою чутливістю населення до модних тенденцій і торговим маркам, а також їх схильністю до витрат.

Для більшості девелоперів та інвесторів, що оперують на українському ринку, сектор торгової нерухомості є найбільш цікавим, особливо, що стосується можливостей, наявних в містах з населенням більше 750 000 чоловік.

У 2010 році і перших трьох кварталах 2011 року були відновлені роботи по ряду масштабних об'єктів торгової нерухомості в Києві і інших містах-мільйонниках. Якщо ці об'єкти будуть зведені і відкриті відповідно до заявлених термінами, до кінця 2013 року загальний обсяг ринку торговельної нерухомості в Україні істотно зросте.

В результаті, загальна привабливість українського ринку торгової нерухомості для торгових мереж збільшиться, але потенційне посилення конкуренції в сегменті, швидше за все, призведе до корекції орендних ставок у бік зниження. Найбільш істотне зниження орендних ставок ми очікуємо в класі неякісних торгових центрів «першого покоління».

матеріал компанії DTZ

Додайте джерело АН BFS в обране Google Новини . Що далі? Буде цікавіше!

Що далі?