Обзор рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Гатчинского района Ленинградской области (по состоянию на 01.08.2014 г.)

Опубликовано: 06.09.2018

По данным аналитиков, уже сегодня развитие Гатчинского района опережает самые оптимистичные прогнозы. В 2012 году промышленное производство в районе выросло на 11,7%, а оборот по крупным и средним компаниям превысил 60 млрд. рублей (темп роста к 2011 году 111,4%).  При этом по уровню развития Гатчина уже приближается к Всеволожску, а через несколько лет она может стать локомотивом развития Ленобласти. На 2014 год уже имеется 20 проектов, в которых объем инвестиций составил от 62,5 млн. руб. до 55 млрд. руб.


ЯРМАРКА ПРОДАЖА ОСЕНЬ 2016 01 10 2016 года

Таблица 1 Крупнейшие инвестиционные проекты

Выгодно инвестировать в этот район еще и потому, что сегодня в окрестностях Гатчины создаются новые промышленные и деловые зоны. Для этого есть несколько серьезных предпосылок.

Во-первых, резерв земель под новые проекты в черте Петербурга заканчивается. Кроме того работая, в условиях мегаполиса с его пробками и плотной застройкой, крупные компании все чаще решают вывести свои производства и офисы за городскую черту.

Во-вторых, Гатчина расположена всего в 30 километрах от Петербурга, а многие объекты на территории района находятся в непосредственной близости от КАД. Например, деловая зона «Верево, расположена в 20 километрах от кольцевой. Транспортную доступность объекта обеспечивает также его близость к железнодорожной станции Старое Мозино.

В целом район имеет развитую инфраструктуру. Несколько дорог южного направления: федеральные автодороги М-20 «Санкт-Петербург – Псков – Пустошка – Невель» и «Нарва», Московское шоссе, магистральная трасса А-120, которая очень перспективна, поскольку обеспечивает выход транспорта, как на федеральные трассы, так и к строящимся портам в Усть-Лугу. Район имеет разветвленную сеть автомобильных дорог с асфальтовым покрытием, развито железнодорожное сообщение в Витебском, Псковском и Таллиннском направлениях. Вблизи границ района расположен международный аэропорт  «Пулково-2». Всего же по территории Гатчинского района проходят две крупные железнодорожные магистрали, связывающие его с Прибалтикой, Украиной и Белоруссией, а также две федеральные автомобильные трассы: Санкт-Петербург - Псков и А120. Более того, в проектах строительство кольцевой автодороги – КАД 2,которая обойдет Гатчинский район с севера.

Еще одним неотъемлемым плюсом является наличие трудовых ресурсов, которые можно задействовать в экономике района. По данным на 2014 год численность экономически активного населения составила 142,9 тыс. человек. Из которых около 40 тыс. человек ежедневно выезжают в Санкт-Петербург на работу. Это является большим дополнительным ресурсом, который можно использовать для социально-экономического развития района.

Общая характеристика сельскохозяйственного комплекса Гатчинского района

Агропромышленный комплекс Гатчинского муниципального  района по производственным и экономическим показателям стабильно занимает ведущее место в Ленинградской области и включает в себя более 30 сельскохозяйственных предприятий, 15 предприятий переработки, 139 действующих крестьянских (фермерских) хозяйств, более 34 тысяч личных подсобных хозяйств.

Основные направления деятельности: в животноводстве – производство молока, мяса, в растениеводстве – производство зерна и картофеля. Большое внимание уделяется откорму бычков, сохранено высокопродуктивное стадо крупного рогатого скота, из года в год увеличиваются площади, занятые под  зерновыми культурами.

По итогам 2013 года сельскохозяйственными предприятиями Гатчинского района было произведено более 26 тыс. тонн овощных и зерновых культур и более 500 млн. шт. яиц

Рис. 1 Статистика производства по основным показателям.

Шесть предприятий  района по производству молока  являются племенными хозяйствами, которые занимаются разведением молочного скота. В племенных хозяйствах создано высокопродуктивное  стадо дойных коров с высоким генетическим потенциалом, позволяющим получать семь тысяч и более килограммов молока от коровы в год. По итогам 2013 года было произведено 56,3 тыс. тонн молока, что составило 99,4% к уровню прошлого года.

 Свиноводство Гатчинского района представлено подотраслью в ОАО «Племенном заводе» Пламя». В целом за год произведено свыше 2,4 тыс. тонн мяса свиней (73,7 % к прошлому году). В  связи с банкротством предприятий ОАО «Новый Свет» и ООО «Русбелго», в  2013 году произошло снижение   производства  мяса свиней (относительно аналогичного периода прошлого года) на  2,0 тыс. тонн,  так же  в ОАО «Новый Свет» - на 1,6 тыс. тонн, ООО «Русбелго»- на 0,4 тыс. тонн голов сокращено поголовье свиней.

В целях поддержания сельскохозяйственного производства в районе продолжена реализация Государственной программы развития и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2013-2020 годы.

Наиболее значимыми инвестиционными проектами    2013 года в Гатчинском районе стали: модернизация молочно-товарной фермы на 825  фуражных коров со строительством доильно-молочного блока в ЗАО «ПЗ «Большевик» и модернизация зерносушильного комплекса в ОАО «ПЗ «Красногвардейский»; активно реализуются программы в птицеводстве: не останавливает реконструкцию ЗАО «Агрокомплекс «Оредеж», строятся малые семейные  фермы по производству  перепелов, цесарок, уток. По данным на 2014 год, со стороны администрации гатчинского района объем инвестиций в сельское хозяйство должен составить 3 млн. руб.

Общая характеристика земельного рынка Гатчинского района Ленинградской области

Район богат природными растительными и минеральными ресурсами и располагает благоприятными почвенно-климатическими условиями для всех видов животноводства и овощеводства. Крупные лесные массивы и торфяники раскинулись на стыке со смежными МО «Лужский район» и МО «Тосненский район». Район располагает значительными территории земель запаса, составляющими базовый инвестиционный ресурс района. Так же богат природно-минеральными ресурсами (песок, известняк, глина, гравий и др.). 

За последние годы развитие Гатчинского района набирает стремительные обороты, конкурируя лишь с крупным промышленным Всеволжским районом. Гатчинское муниципальное образование обладает крупной сетью развитого регионального транспортного сообщения. Большая часть доходов бюджета района формируется за счет поступлений от промышленных предприятий. Постоянно производится реорганизация и оснащение новыми технологическими ресурсами предприятий сельскохозяйственного и промышленного назначения. Так, по данным на 2014 год, инвестиции со стороны Администрации Гатчинского района в сельское хозяйство составили 3 млн. руб. Дотации на промышленное производство составили более 50 млрд. руб.

Данный район привлекает не только местных девелоперов, но и инвесторов других регионов, а также покупателей из Москвы и Санкт-Петербурга. Большую популярность набирают земли ИЖС. Спрос основывается на географических, климатических и экологических условиях.

Эти места славятся, прежде всего, своей прекрасной природой и красивыми пейзажами. Множество рек и озер, густые хвойные и смешанные леса, пологие равнины формируют облик этой местности. На территории района расположились знаменитые озера Вялье и Орлинское, реки Ижора и Оредеж. Здесь также сосредоточились несколько крупных и известных на всю страну заповедников и национальных парков. В их числе – заказники «Мшинское болото», «Ракитинский», «Глебовское болото» и прочие ценные природные объекты. Наряду с этим, негативное влияние на окружающую среду Гатчинского района оказывают расположенные на территории Ленинградской области полигоны твердых бытовых отходов, обслуживающие Санкт – Петербург.

Анализ рынка земли Гатчинского района показал, что стоимость на земельные участки всех категорий увеличилась. По сравнению с 2012 годом подорожание составило от 10 до 30%. Если раньше в Гатчинском районе можно было купить земельный участок по цене от 80 тыс. руб./сот., то на сегодняшний день планка находится на уровне 100 тыс. руб./сот.

Таблица 2 Стоимость участков по земельным категориям руб/кв.м.

По проведенному мониторингу рынка земельных участков, превалирует объем предложения по землям ИЖС. Около 36% приходится на земли сельскохозяйственного назначения и 27% на земли промышленности. Такой уровень спроса на земли под индивидуальное жилищное строительство обусловлен тем, что территория таких участков обеспечена не только необходимыми инженерными коммуникациями, но и наличием качественных дорог, систематического транспортного сообщения, учреждений здравоохранения, образования, магазинов и других социально значимых объектов.

Рис. 2 Объем предложения по категориям по категориям: «сельскохозяйственные земли», «земли промышленности», «земли ИЖС».

По территориальной принадлежности, самый большой объем предложения сформирован в Вырьицком, Новосветском, Гатчинском и Рождественском сельских поселениях – по 8% соответственно.

Рис. 3 Структура предложения по категориям «сельскохозяйственные земли», «земли промышленности», «земли ИЖС» по территориальной принадлежности.

К прочему относятся Сяськелевское, Большеколпанское, Сиверское, Сусанинское, Таицкое, Кобринское сельские поселения.

Спрос на земли сельскохозяйственного назначения в основном обусловлен размерами участков и видом разрешенного использования. Так, например, участки для ведения садово-огороднической деятельности более ликвидны, нежели прочие земельные паи.

Что касается рынка земли под ИЖС, то его можно назвать одним из самых стабильных: около 50% запросов по землям Гатчинского района приходится именно на этот сектор, - чего нельзя сказать о землях промышленности. Тут ключевым фактором, влияющим на спрос, является размер участка, который не должен превышать 5 Га.

Рис. 4 Структура спроса на рынке земли.

Предложение на рынке земельных участков с/х назначения

Структура предложения на рынке  сельскохозяйственных земель Гатчинского района однородна. По состоянию на июль 2014 года, объем предложения на земли сельскохозяйственного назначения  составил 36% от общего объема. Полное количество предложений - 150 шт., по землям «с/х» -53.

Превалирующий процент по категории «земли с/х» приходится на сельское поселение – Рождественское, порядка 24%.

Рис.5 Структура предложения земель сельскохозяйственного назначения по территориальной принадлежности.

Размер участков варьируется в пределах от 1 800 кв.м. до 3 300 000 кв.м. Наибольшее количество предложений сформировано по участкам, площадью от 1 000 кв.м. до 30 000 кв.м.

Рис.6 Структура предложения земель сельскохозяйственного назначения по площади.

По суммарной площади, выставленных на продажу земельных участков данной категории, больше всего приходится на Елизаветинское сельское поселение – 3 377,3 тыс. кв. м.

Рис. 7 Географическая структура предложения, кв.м.

Спрос и коммерческие условия на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения

По данным экспертов, спрос на земли сельскохозяйственного назначения крайне низкий. Ликвидными, в рамках данной категории, являются участки, предназначенные для садоводства и огородничества. Это связано с тем, что цены на такие земли заметно ниже по сравнению с землями категории «ИЖС» и процесс оформления собственности проходит быстрее. Кроме того, на землях, отведенных под ИЖС согласно законодательству, местные муниципалитеты должны организовать действенную инженерную и социальную инфраструктуру.

Иностранным компаниям и состоятельным частным лицам также невыгодно сначала покупать, а потом обрабатывать российские земли. Это обусловлено особенностями местного климата, так как выращивание продукции требует большего количества удобрений и применение более сложных технологий. Единственная цель, с которой иностранец может купить сельхоз участок - это его перепродажа другой компании.

По данным на 2014 год, ценовой диапазон для земель сельскохозяйственного назначения колеблется в пределах от  29, 04 руб./кв.м до 2 644, 4 руб./кв.м. Самый высокий показатель по удельной стоимости установлен в Новосветском сельском поселении на уровне 659 руб./ кв.м. Самый низкий в г. Коммунар – 55 р./кв.м.

Рис. 8 Средние удельные цены земельных участков «сельскохозяйственного назначения», руб./кв. м.

Ценообразующие факторы на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения

В рамках обзора были рассмотрены следующие наиболее значимые факторы:

Ценообразующие факторы, связанные с площадью земельных участков; Ценообразующие факторы, основанные на местоположении: расстояние до столицы субъекта и удаленность от основных транспортных магистралей.

Основными ценообразующими факторами на рынке земель «сельскохозяйственного» назначения являются:

Площадь земельного участка; Наличие площади улучшений; Расстояние до административного центра; Расстояние до основных транспортных магистралей.

Тенденции и прогнозы рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения

Эксперты утверждают, что качественных изменений на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения не предвидится. Величина спроса на 2015 год останется на том же уровне.

Для повышения привлекательности АПК администрацией Гатчинского района была принята программа «Содействия созданию условий для развития сельскохозяйственного производства, расширению рынка сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия Гатчинского муниципального района на 2013-2015 годы». Задачи программы направлены, в том числе, и на развитие малого предпринимательства занятого в сельском хозяйстве:

содействие улучшению общих условий функционирования сельского хозяйства Гатчинского муниципального района, содействие в продвижении сельскохозяйственной продукции на внутреннем рынке Гатчинского муниципального района, содействие в создании условий для сохранения и увеличения посевных площадей сельскохозяйственных культур в крестьянских (фермерских) и сельскохозяйственных предприятиях Гатчинского муниципального района; содействие в создании условий для развития личных подсобных  крестьянских (фермерских) хозяйств Гатчинского муниципального  района

Выводы:

Агропромышленный комплекс Гатчинского муниципального  района по производственным и экономическим показателям стабильно занимает ведущее место в Ленинградской области и включает в себя более 30 сельскохозяйственных предприятий, 15 предприятий переработки, 139 действующих крестьянских (фермерских) хозяйств, более 34 тысяч личных подсобных хозяйств. По итогам 2013 года сельскохозяйственными предприятиями Гатчинского района было произведено более 26 тыс. тонн овощных и зерновых культур и более 500 млн. шт. яиц По проведенному мониторингу рынка земельных участков, превалирует объем предложения по землям ИЖС. Около 36% приходится на земли сельскохозяйственного назначения и 27% на земли промышленности. Спрос на земли сельскохозяйственного назначения в основном обусловлен размерами участков и видом разрешенного использования. Так, например, участки для ведения садово-огороднической деятельности более ликвидны, нежели прочие земельные паи. Превалирующий процент предложения по категории «земли с/х назначения» приходится на сельское поселение Рождественское - 24%. По данным экспертов, спрос на земли сельскохозяйственного назначения крайне низкий. Ликвидными, в рамках данной категории, являются участки, предназначенные для садоводства и огородничества.

По данным на 2014 год, ценовой диапазон для земель сельскохозяйственного назначения колеблется в пределах от  29, 04 руб./кв.м до 2 644, 4 руб./кв.м. Самый высокий показатель по удельной стоимости установлен в Новосветском сельском поселении на уровне 659 руб./ кв.м. Самый низкий в г. Коммунар – 55 р./кв.м.

 

[1] По данным: Информационной системы АФК, http://www.avito.ru/, http://www.beboss.ru/, http://mg-land.ru/, http://www.b2b-center.ru/, http://chance.ru/, http://torgi.gov.ru/, http://www.spblands.info/, https://rosreestr.ru/.

Подготовлено отделом кадастровой оценки и аналитики ООО "АФК-Аудит".

rss